Hôtellerie française : un marché record, une Côte d’Azur toujours aussi convoitée

L’étude *L’Industrie Hôtelière Française en 2026*, 49e édition, publiée par RYDGE Hospitality, confirme une reprise durable de l’investissement hôtelier en France. Mais derrière le chiffre record des transactions, le marché devient plus sélectif : les actifs rares, bien exploités et fortement ancrés dans leur destination concentrent la demande. La Côte d’Azur en est l’une des illustrations les plus nettes.

Un record d’investissement, dans un marché devenu plus sélectif

En 2025, 3 milliards d’euros ont été investis dans l’hôtellerie française. Selon RYDGE Hospitality, ce niveau est le plus élevé jamais observé et se situe environ 44 % au-dessus de la moyenne décennale. L’hôtellerie a représenté 18 % des volumes investis en immobilier d’entreprise en France.

La dynamique se poursuit en 2026 : près de 1,3 milliard d’euros de transactions hôtelières ont été enregistrés au premier semestre, soit une hausse d’environ 40 % sur un an. Ce retour des capitaux profite principalement aux actifs prime, aux hôtels de loisirs et aux destinations capables de combiner visibilité internationale, rareté et qualité d’exploitation.

Ce record ne signifie pas que tous les hôtels se négocient facilement. Les acquéreurs analysent désormais avec précision l’emplacement, le positionnement commercial, les besoins de CAPEX, la structure de l’exploitation et la visibilité sur le résultat. Dans une **vente d’un hôtel murs et fonds**, la valeur doit être cohérente avec l’immobilier, le potentiel du fonds, le loyer éventuel et le programme de travaux.

Une fréquentation élevée, mais des performances contrastées

La France a accueilli 102 millions de visiteurs internationaux en 2025, soit 2 millions de plus qu’en 2024. Cette fréquentation soutient l’activité hôtelière, sans toutefois entraîner une progression uniforme de toutes les catégories.

Les hôtels 1 à 4 étoiles connaissent une phase de normalisation après les Jeux Olympiques : les prix moyens et les RevPAR sont globalement stables ou légèrement orientés à la baisse selon les segments. À l’inverse, le haut de gamme et le luxe progressent. En moyenne France, le RevPAR des hôtels 5 étoiles standard atteint 197,1 € en 2025, en hausse de 4,8 %. Pour les hôtels 5 étoiles supérieur, il atteint 421,7 €, en hausse de 17,7 %.

Cette polarisation est essentielle en transaction. La valeur ne dépend plus uniquement du taux d’occupation : elle repose aussi sur la capacité à défendre le prix moyen, à maintenir la marge et à proposer une expérience suffisamment différenciante. RYDGE Hospitality recense également plus de 14 500 chambres en projet en France à l’horizon 2030, ce qui renforcera la nécessité d’un positionnement clair et d’un actif correctement rénové.

Côte d’Azur : la force du haut de gamme et des actifs rares

La Côte d’Azur conserve une place particulière dans le paysage hôtelier français. La clientèle internationale, l’attractivité de loisirs, la rareté foncière et la qualité de certains emplacements soutiennent la profondeur du marché sur le haut de gamme.

Dans le panel RYDGE Hospitality, les hôtels 5 étoiles standard de Provence-Alpes-Côte d’Azur affichent un RevPAR de 248,1 € en 2025, en hausse de 20,8 %, contre 197,1 € en moyenne France pour le même segment. Leur prix moyen atteint 376,5 €, en progression de 15,9 %. Les hôtels 5 étoiles supérieur atteignent un RevPAR de 556,5 €, en hausse de 8,2 %, pour un prix moyen de 923,8 €.

Ces chiffres ne constituent pas des comparables applicables à tous les établissements. Ils illustrent toutefois la capacité des meilleurs actifs régionaux à attirer une clientèle à fort pouvoir d’achat lorsque le produit, le service et la destination sont alignés.

Les transactions confirment l’intérêt des investisseurs

Le rapport cite plusieurs opérations qui illustrent cette attractivité : l’acquisition du Cap Estel à Èze pour 200 millions d’euros, la transaction sur l’Hôtel La Pérouse à Nice pour 60 millions d’euros, ainsi que des acquisitions à Cannes et Antibes. Ces opérations ne doivent pas être transposées mécaniquement à d’autres hôtels ; elles témoignent en revanche de l’intérêt des investisseurs pour les actifs rares, bien situés et portés par une stratégie d’exploitation crédible.

La marque, la restauration, le wellness, l’expérience client et l’organisation opérationnelle deviennent des éléments de valorisation. Le Food & Beverage représente aujourd’hui plus de 25 % du chiffre d’affaires des hôtels français de 3 à 5 étoiles et peut dépasser 50 % dans certains établissements, selon RYDGE Hospitality. Lorsqu’il est rentable et cohérent avec le lieu, il peut soutenir le prix moyen, renforcer l’attractivité de l’hôtel et contribuer à sa valeur.

Pour un propriétaire comme pour un acquéreur, l’enjeu est donc de lire l’hôtel à la fois comme un actif d’exploitation, un actif immobilier et un patrimoine. C’est le rôle d’un **mandat de recherche hôtelier** : identifier les établissements dont l’emplacement, le potentiel d’exploitation et la trajectoire de valeur répondent réellement à une stratégie d’investissement.

Sources et méthode

Source principale : RYDGE Hospitality, *L’Industrie Hôtelière Française en 2026 – 49e édition*, septembre 2026. Les données de parc hôtelier et de fréquentation citées dans l’étude proviennent notamment de l’INSEE. Les chiffres de RevPAR cités dans cet article concernent les catégories et les panels précisés par RYDGE Hospitality ; ils ne constituent pas une estimation de la valeur de marché d’un hôtel déterminé.

Cette analyse reprend les données publiées par RYDGE Hospitality pour l’exercice 2025 et, pour l’investissement, le premier semestre 2026. Les éléments d’interprétation transactionnelle et patrimoniale relèvent de l’analyse de Carlton Hotelbrokers.