Comment Acheter un Hôtel en France : Guide Pratique pour les Investisseurs Internationaux

 

Si vous envisagez d’acheter un hôtel en France, vous n’êtes pas seul. La France reste le pays le plus visité au monde, et son marché hôtelier continue d’attirer des investisseurs d’Europe, du Moyen-Orient, d’Asie et des États-Unis. La combinaison de fondamentaux touristiques solides, d’un cadre réglementaire stable et d’une forte valeur à long terme fait des hôtels français l’une des classes d’actifs les plus attractives en Europe.

 

Mais le processus diffère de l’immobilier résidentiel, et le cadre légal et fiscal peut sembler complexe quand on ne le connaît pas. Voici un guide clair et accessible pour comprendre comment fonctionnent les acquisitions hôtelières en France — du premier contact jusqu’au closing final.

 

1. Comprendre Ce Que Vous Achetez

Acheter un hôtel en France, ce n’est pas seulement acheter un bâtiment. C’est acquérir un business, une machine à cashflow, et souvent une marque.

Plusieurs formats d’acquisition existent :

 

- Freehold (Murs + Fonds de Commerce)

C’est la structure la plus simple pour les investisseurs.

Vous achetez :

• les murs (le bien immobilier)

• le fonds de commerce (l’activité hôtelière)

C’est le schéma qui offre le plus de contrôle et de sécurité.

 

- Fonds de Commerce (activité seule)

Vous achetez uniquement l’exploitation, pas la propriété.

Adapté aux opérateurs ou aux groupes “asset-light”.

 

- Share Deal

Vous achetez les actions de la société qui détient l’hôtel.

Avantages fiscaux potentiels, mais due diligence plus approfondie.

 

- Modèles fondés sur un bail ou un contrat

Certains hôtels fonctionnent via :

• un bail commercial

• un contrat de management

• un contrat de franchise

Votre modèle dépendra de votre stratégie et de votre appétit pour le risque.

 

2. Le Processus d’Acquisition d’un Hôtel en France

En France, l’achat d’un hôtel suit un processus structuré et prévisible, surtout quand la transaction est gérée par un courtier hôtelier spécialisé.

- NDA & Première Analyse

Avant d’accéder aux données financières, un accord de confidentialité (NDA) est obligatoire.

Étape rapide mais essentielle.

 

- Accès aux Informations Financières & Techniques

Vous recevez la documentation clé de l’hôtel :

• comptes de résultats et EBITDA retraité

• RevPAR, taux d’occupation, ADR

• structure du personnel

• historique des CAPEX

• permis, zonage, diagnostics

• contrats (franchise, fournisseurs, baux)

C’est ici que vous comprenez le moteur économique réel de l’établissement.

 

- Lettre d’Intention (LOI)

En France, les acheteurs sérieux soumettent une LOI avant la visite officielle.

Elle précise :

• votre prix indicatif

• votre calendrier

• votre plan de financement

• la période d’exclusivité

Elle pose un cadre professionnel à la transaction.

 

- Due Diligence

Phase la plus importante. Durée : 4 à 8 semaines.

Elle comprend :

 

- Due Diligence Technique

• structure, toiture, plomberie, électricité

• sécurité incendie (très réglementée en France)

• diagnostics énergétiques

• conformité accessibilité

• besoins CAPEX

 

- Due Diligence Financière

• EBITDA/EBE retraité

• analyse des coûts de personnel

• segmentation des revenus

• taxes et charges sociales

 

- Due Diligence Juridique

• titres de propriété

• règles d’urbanisme (PLU)

• contrats commerciaux

• conformité ERP (hôtellerie = Etablissement Recevant du Public)

Un notaire supervise la transaction et garantit la sécurité juridique.

 

- Signature du Promesse ou Compromis de Vente

Selon la structure, il s’agit d’un Compromis ou d’une Promesse.

Ce document formalise l’accord.

 

- Closing

Les fonds sont transférés, les documents signés, et l’acheteur prend possession.

Délai habituel : 2 à 5 mois après la LOI.

 

3. Fiscalité Lors de l’Achat d’un Hôtel en France

La France offre un environnement fiscal stable, mais il est important d’en comprendre les bases.

 

- Taxes d’Acquisition

Pour un achat en pleine propriété :

• droits d’enregistrement : ≈ 5–6 %

• frais de notaire : 1–2 %

 

- TVA

Certains montages incluent 20 % de TVA, selon la structure et le statut de l’investisseur.

 

- Impôt sur les Sociétés

Taux de 25 % sur les bénéfices nets.

 

- Taxes Locales

Les hôtels sont soumis à :

• la Taxe Foncière

• la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

 

- Plus-Values

Elles dépendent de :

• la structure juridique (SCI, SAS, etc.)

• asset deal vs share deal

• durée de détention

Une structuration adéquate permet d’optimiser ces aspects.

 

4. Financement d’un Hôtel en France

Les investisseurs étrangers peuvent généralement obtenir 50–60 % de LTV auprès des banques françaises, selon :

• la localisation (Paris, Riviera, Alpes = best performers)

• la stabilité du NOI

• la qualité de l’opérateur

 

Autres options :

• fonds de dette

• mezzanine

• crédit vendeur (rare mais possible)

 

5. Pourquoi le Marché Hôtelier Français Est Si Attractif

Investir dans un hôtel en France permet de bénéficier :

• d’une demande touristique mondiale exceptionnelle

• d’un fort tourisme domestique

• d’une fréquentation annuelle dans les zones clés

• d’une offre limitée dans les régions premium

• d’un cadre légal prévisible

• d’une forte valorisation à long terme

La France demeure un marché sûr, solide et résilient pour l’investissement hôtelier.

 

 

 

Acheter un hôtel en France peut être un investissement rentable et stratégique — à condition de connaître le processus, de structurer correctement l’opération et de s’entourer des bons partenaires locaux.

Une séquence claire — NDA → LOI → Due Diligence → Promesse/Compromis → Closing — assure une acquisition fluide et sécurisée pour les deux parties.

 

Si vous envisagez d’entrer sur le marché hôtelier français, la bonne équipe d’accompagnement fera toute la différence.

De la recherche d’opportunités à la structuration du deal, l’analyse financière et la négociation, des spécialistes apportent clarté et sécurité à chaque étape.