Cómo Comprar un Hotel en Francia: Guía Práctica para Inversores Internacionales

Si estás pensando en comprar un hotel en Francia, no eres el único. Francia sigue siendo el país más visitado del mundo, y su mercado hotelero continúa atrayendo a inversores de Europa, Oriente Medio, Asia y Estados Unidos. La combinación de unos fundamentos turísticos sólidos, un marco regulatorio estable y un alto valor a largo plazo convierte a los hoteles franceses en una de las clases de activos más atractivas de Europa.

 

Pero el proceso es diferente del inmobiliario residencial, y el marco legal y fiscal puede resultar complejo cuando no se conoce. Aquí tienes una guía clara y orientada al inversor para entender cómo funcionan las adquisiciones hoteleras en Francia — desde el primer contacto hasta el cierre final.

 

 

1. Entender Qué Estás Comprando

 

Al comprar un hotel en Francia, no solo compras un edificio. Compras un negocio, una fuente de cashflow y, en muchos casos, una marca.

Existen varios formatos de adquisición:

Propiedad completa (Real Estate + Fondo de Comercio)

La estructura más directa para los inversores.

Adquieres:

• los muros (la propiedad)

• el fondo de comercio (la actividad hotelera)

Ofrece control total y seguridad a largo plazo.

 

Solo Fondo de Comercio (actividad sin propiedad)

Compras únicamente la actividad, no el inmueble.

Adecuado para operadores o grupos “asset-light”.

 

Share Deal

Compras las acciones de la sociedad que posee el hotel.

Puede optimizar la fiscalidad, pero requiere una due diligence más profunda.

 

Modelos basados en contratos

Muchos hoteles funcionan con:

• un contrato de arrendamiento comercial

• un management contract

• un contrato de franquicia

El modelo dependerá de tu estrategia y de tu tolerancia al riesgo.

 

 

El Proceso de Adquisición de un Hotel en Francia

La compra de un hotel en Francia sigue un proceso estructurado y previsible, especialmente cuando la operación la gestiona un corredor especializado.

 

NDA y Primera Revisión

Antes de acceder a la información financiera, es obligatorio firmar un contrato de confidencialidad (NDA).

Es rápido, pero esencial.

 

Acceso a Información Financiera y Técnica

Recibes la documentación clave del hotel:

• cuentas de explotación y EBITDA ajustado

• tendencias de RevPAR, ocupación y ADR

• estructura del personal

• historial de CAPEX

• permisos, zonificación, diagnósticos

• contratos (franquicia, proveedores, arrendamientos)

Aquí es donde conoces el verdadero motor económico del establecimiento.

 

 

Carta de Intenciones (LOI)

En Francia, los compradores serios presentan una LOI antes de la visita oficial.

Incluye:

• tu precio indicativo

• el calendario de la transacción

• tu plan de financiación

• el periodo de exclusividad

Establece un marco profesional claro.

 

Due Diligence

Es la fase más crítica. Dura entre 4 y 8 semanas.

Incluye:

 

Due Diligence Técnica

• estructura, tejado, fontanería, electricidad

• seguridad contra incendios (muy regulada en Francia)

• diagnósticos energéticos

• cumplimiento de accesibilidad

• necesidades de CAPEX

 

Due Diligence Financiera

• EBITDA/EBE ajustado

• análisis de costes laborales (muy relevantes en Francia)

• segmentación de ingresos

• impuestos y cargas sociales

 

Due Diligence Legal

• títulos de propiedad

• normas urbanísticas (PLU)

• contratos comerciales

• regulación ERP (establecimientos abiertos al público)

Un notario supervisa toda la operación para garantizar seguridad jurídica.

 

Firma del Contrato (Compromis o Promesse)

Según la estructura, se firma un Compromis de Vente o una Promesse.

Formaliza legalmente el acuerdo.

 

Se transfieren los fondos, se firman los documentos y el comprador toma el control.

Plazo habitual: 2 a 5 meses después de la LOI.

 

 

 

Fiscalidad al Comprar un Hotel en Francia

Francia ofrece un entorno fiscal estable, pero es importante conocer los elementos básicos.

 

Impuestos de Adquisición

Para una compra en plena propiedad:

• derechos de registro: ≈ 5–6 %

• honorarios notariales: 1–2 %

 

IVA

Algunas operaciones incluyen un 20 % de IVA, según la estructura y el estatus del comprador.

 

Impuesto de Sociedades

El tipo es del 25 % sobre el beneficio neto.

 

 

Impuestos Locales

Los hoteles deben pagar:

• Taxe Foncière (impuesto sobre la propiedad)

• CFE (impuesto empresarial)

 

Plusvalías

Dependen de:

• la estructura jurídica (SCI, SAS, etc.)

• si es asset deal o share deal

• la duración de la tenencia

Una buena estructuración permite optimizar este punto.

 

 

Financiación de un Hotel en Francia

Los inversores extranjeros pueden obtener habitualmente entre 50 y 60 % de LTV de bancos franceses, según:

• la ubicación (París, Riviera y Alpes funcionan mejor)

• la estabilidad del NOI

• la calidad del operador

 

Opciones alternativas:

• fondos de deuda

• financiación mezzanine

• crédito vendedor (menos común, pero posible)

 

 

Por Qué el Mercado Hotelero Francés Es Tan Atractivo

Invertir en un hotel en Francia permite beneficiarse de:

• la demanda turística líder a nivel mundial

• un mercado doméstico fuerte

• ocupaciones estables durante todo el año en regiones clave

• una oferta limitada en destinos premium

• un marco legal predecible

• apreciación del capital a largo plazo

Francia sigue siendo un mercado seguro, sólido y resiliente para la inversión hotelera.

 

 

 

Comprar un hotel en Francia puede ser una inversión altamente rentable y estratégicamente inteligente — siempre que entiendas el proceso, estructures bien la operación y te rodees de los socios locales adecuados.

 

Una secuencia clara — NDA → LOI → Due Diligence → Contrato → Closing — garantiza una adquisición fluida y segura.

 

Si estás pensando en entrar al mercado hotelero francés, el equipo de asesoría adecuado marcará la diferencia.

Desde la identificación de oportunidades hasta la estructuración del acuerdo, el análisis financiero y la negociación, los especialistas aportan claridad y seguridad en cada fase.